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Calculadora de Hipoteca ARM

Etapa 1 / 4 Pagamento após ajuste
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Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) fixa uma taxa baixa por um período de introdução, estruturas típicas de 5/1, 7/1 ou 10/1, e depois reajusta para uma taxa vinculada ao mercado a cada ano. Esta calculadora mostra dois números que importam: o que você paga durante os anos fixos e o que você pagaria se a taxa saltar para sua suposição de teste de estresse no primeiro ajuste. A diferença entre eles é o risco da ARM em dólares.

Como modelar uma ARM

  1. 1

    Insira o valor do empréstimo e o prazo

    Geralmente o principal total após o pagamento inicial, amortizado em 30 anos.

  2. 2

    Defina a taxa de introdução e o período fixo

    A taxa promocional (por exemplo, 5,5%) que se aplica durante os anos fixos (5, 7 ou 10).

  3. 3

    Defina uma taxa ajustada para teste de estresse

    Use o índice atual mais a margem, ou o teto vitalício, o que você quiser ver.

  4. 4

    Leia ambos os pagamentos e o saldo no reajuste

    A calculadora amortiza o período de introdução, depois re-amortiza o saldo restante na nova taxa ao longo do prazo restante.

Lendo uma cotação de ARM

Os produtos ARM são escritos como período-inicial / frequência-de-ajuste. Um ARM 5/1 é fixo por 5 anos e depois ajusta a cada 1 ano. Um ARM 7/6 é fixo por 7 anos e depois ajusta a cada 6 meses (agora padrão sob os índices SOFR).

Produto Anos fixos Ajusta a cada Uso típico
5/1 ARM 5 1 ano Compradores planejando vender ou refinanciar dentro de 5 anos
7/1 ARM 7 1 ano O mesmo, mais tempo
10/1 ARM 10 1 ano Longo período de introdução, desconto menor em comparação com 30 anos fixos
5/6 ARM 5 6 meses Empréstimos modernos indexados ao SOFR

Tetos de taxa

A maioria das ARMs possui uma estrutura de teto escrita como inicial/periodica/vitalícia, por exemplo, 2/2/5. Isso significa:

  • Aumento máximo de 2% no primeiro reajuste
  • Aumento máximo de 2% em cada reajuste subsequente
  • Aumento máximo de 5% sobre a taxa inicial, para sempre

Insira o teto vitalício no campo de taxa ajustada para ver o pagamento em pior cenário.

A verdadeira questão

A ARM é mais barata do que um empréstimo fixo apenas nos meses em que você a mantém na taxa de introdução. Se as taxas estiverem estáveis ou caindo quando seu período fixo termina, você ganha. Se elas subirem, o choque do pagamento pode ser brutal. Sempre calcule o horizonte de equilíbrio antes de assinar.

Perguntas frequentes

Novas ARMs nos EUA estão indexadas à média de 30 dias do SOFR (Taxa de Financiamento Overnight Garantida) publicada pelo Fed de Nova York. As ARMs indexadas ao LIBOR foram eliminadas em 2023.

Taxa de reajuste = índice + margem, sujeita aos tetos em sua nota. A margem é fixa durante a vida do empréstimo (tipicamente de 2,25% a 3,00%); o índice varia com o mercado.

Sim, após cada ajuste, o saldo restante é distribuído ao longo do prazo restante na nova taxa, então os pagamentos mudam, mas o empréstimo ainda é quitado conforme o cronograma.

Quando o desconto na taxa de introdução multiplicado pelos meses que você realmente manterá o empréstimo excede o custo de quaisquer aumentos de taxa depois. Para uma manutenção de 5 anos com um desconto de 1%, uma ARM quase sempre vence.

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