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Calculadora de DSCR

Etapa 1 / 4 DSCR
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Calcule o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) de um imóvel usando o resultado operacional líquido e o serviço total da dívida no mesmo período. Informe o NOI diretamente ou calcule-o subtraindo as despesas operacionais da receita operacional bruta efetiva; depois, veja os valores anualizados, a folga de caixa e a comparação com sua própria meta. Este é um cálculo preliminar para imóveis comerciais, não uma decisão de crédito nem uma ferramenta para definir o valor do financiamento.

Como calcular o DSCR do imóvel

  1. 1

    Escolha um único período

    Selecione anual ou mensal e use o mesmo período para todos os valores. As entradas mensais são multiplicadas por 12 nos resultados anualizados.

  2. 2

    Informe o NOI do imóvel

    Digite o resultado operacional líquido diretamente ou subtraia as despesas operacionais da receita operacional bruta efetiva. O serviço da dívida não faz parte das despesas operacionais.

  3. 3

    Informe o serviço da dívida

    Use o total de principal e juros devido no período selecionado. O valor deve ser maior que zero.

  4. 4

    Analise o índice

    Veja o DSCR, os valores anualizados, a folga de caixa, o percentual de cobertura e a diferença em relação a uma meta positiva opcional.

Fórmula do DSCR

Esta calculadora voltada a imóveis usa as seguintes fórmulas:

  • NOI = receita operacional bruta efetiva − despesas operacionais
  • DSCR = NOI ÷ serviço da dívida
  • Folga de caixa = NOI − serviço da dívida
  • Percentual de cobertura = DSCR × 100

O resultado operacional líquido (NOI) é a renda do imóvel depois das despesas operacionais, mas antes do serviço da dívida. O serviço da dívida inclui principal e juros devidos no financiamento do imóvel no mesmo período. Não desconte a parcela no detalhamento das despesas para depois informá-la novamente como serviço da dívida.

Exemplo de cálculo

Um imóvel comercial gera NOI anual de R$ 150.000 e tem serviço anual da dívida de R$ 120.000.

  • DSCR = 150.000 ÷ 120.000 = 1,25
  • Folga de caixa = 150.000 − 120.000 = R$ 30.000
  • Percentual de cobertura = 1,25 × 100 = 125%

Valores mensais de R$ 12.500 e R$ 10.000 produzem o mesmo índice, pois ambos são anualizados pelo mesmo fator. Um resultado acima de 1 indica apenas que o NOI informado é maior que o serviço da dívida inserido; abaixo de 1, é menor. Essa relação aritmética não determina a decisão de um credor.

Compare definições equivalentes

O órgão de supervisão bancária dos Estados Unidos OCC descreve o DSCR de imóveis como o NOI dividido pelo serviço anual da dívida. No entanto, uma instituição pode usar fluxo de caixa líquido ajustado, deduzir reservas, aplicar pagamentos em cenários de estresse ou incluir outras obrigações. Antes de comparar o resultado com uma proposta ou cláusula contratual, confirme como o credor define receitas, despesas e serviço da dívida. A meta informada é apenas uma referência, e não uma exigência universal.

A calculadora não estima valor máximo do financiamento, taxa de juros, valor do imóvel, impostos nem elegibilidade. Ela fornece uma estimativa aritmética para planejamento e não constitui orientação financeira, jurídica ou de crédito.

Perguntas frequentes

Com os valores informados, o NOI equivale a 125% do serviço da dívida, ou seja, é 25% maior. Isso não é uma decisão de crédito, pois as definições e exigências variam entre instituições.

Use a renda do imóvel após despesas operacionais comuns, como administração, seguro, IPTU, reparos, serviços pagos pelo proprietário e provisão para vacância quando aplicável. Exclua o serviço da dívida. A instituição pode fazer ajustes próprios ou deduzir reservas.

Sim, nesta calculadora. Informe o total de principal e juros devido no período selecionado. Se uma instituição incluir outras obrigações, use o total definido por ela ao comparar com seus critérios.

Sim. Selecione mensal e informe todos os valores por mês. A calculadora multiplica NOI e serviço da dívida por 12 para a exibição anual; o DSCR não muda.

Não há um limite universal. O nível adequado depende da instituição, do tipo de imóvel, da estabilidade do fluxo de caixa, da amortização e do método de análise. Use a meta opcional somente com base em uma exigência confirmada.

Não. O valor pode depender também de taxa, amortização, relação entre financiamento e valor do imóvel, debt yield, reservas e política da instituição. A ferramenta calcula apenas o DSCR do imóvel e os valores de caixa relacionados.

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