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Calculadora de patrimônio do imóvel

Etapa 1 / 3 Capital próprio da casa
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O patrimônio de um imóvel é uma conta simples: o valor de mercado menos o que você ainda deve. Ainda assim, bancos e planejadores costumam analisá-lo em relação à relação empréstimo-valor e à parcela que uma instituição realmente deixaria você captar. Informe sua estimativa de valor e o saldo devedor do financiamento, e esta calculadora retorna o patrimônio líquido, a relação empréstimo-valor (LTV) e o percentual do imóvel que é totalmente seu.

Como calcular o patrimônio do seu imóvel

  1. 1

    Informe o valor de mercado estimado

    Use uma avaliação recente ou uma estimativa automática de um portal imobiliário como o ZAP Imóveis ou o QuintoAndar.

  2. 2

    Informe o saldo devedor do financiamento

    Pegue este valor no extrato mais recente, não no valor original do financiamento.

  3. 3

    Confira o patrimônio e a relação empréstimo-valor

    A calculadora retorna o patrimônio em reais, o patrimônio em porcentagem e a relação empréstimo-valor (LTV).

  4. 4

    Verifique sua parcela de propriedade

    Veja quanto do imóvel é totalmente seu. Se planeja captar usando-o como garantia, as instituições costumam limitar a extração a 80–90 % do valor, então o patrimônio utilizável costuma ser menor do que o valor total.

Patrimônio, relação empréstimo-valor e sua parcela de propriedade

Os três números

  • Patrimônio líquido = valor de mercado − saldo devedor (+ qualquer segunda hipoteca ou ônus).
  • Relação empréstimo-valor (LTV) = saldo devedor ÷ valor de mercado, expresso em porcentagem.
  • Parcela de propriedade = 100 − LTV: a parte do imóvel que é totalmente sua.

Exemplo

Imóvel avaliado em R$ 800.000, financiamento de R$ 480.000, sem segundo ônus:

Indicador Valor
Patrimônio líquido R$ 800.000 − R$ 480.000 = R$ 320.000
Patrimônio em % 320.000 ÷ 800.000 = 40 %
Relação empréstimo-valor (LTV) 480.000 ÷ 800.000 = 60 %

Se planeja captar contra esse patrimônio, as instituições limitam a relação empréstimo-valor combinada (CLTV) a 80–90 % do valor do imóvel. Neste exemplo, um limite de 80 % permite captar R$ 160.000 e um de 90 %, R$ 240.000, bem abaixo dos R$ 320.000 de patrimônio total. A maioria das instituições fixa o limite em 85 % para as melhores condições e permite 90 % com um perfil de crédito mais forte. A portabilidade com liberação de crédito costuma se limitar a 80 %.

Por que o valor de mercado é o dado mais delicado

  • As avaliações automáticas (AVM) dos portais costumam ficar dentro de 3–7 % de uma avaliação formal em um mercado maduro, mas podem se desviar 15–20 % em imóveis rurais ou atípicos.
  • As vendas comparáveis recentes dos últimos 90 dias são a melhor verificação rápida.
  • Uma avaliação formal custa entre R$ 800 e R$ 2.000 e é exigida antes de uma instituição financiar um home equity ou uma portabilidade.

Quando o patrimônio não equivale a dinheiro em caixa

  • Os custos de venda consomem 6–10 % do valor (corretagem, ITBI, cartório). Um imóvel com «R$ 320.000 de patrimônio» rende cerca de R$ 280.000 líquidos após os custos.
  • Captar patrimônio via home equity ou portabilidade o transforma de volta em dívida, não em dinheiro grátis.
  • Segundas hipotecas, penhoras fiscais e dívidas de condomínio reduzem o patrimônio efetivo antes de uma instituição financiar a extração.

Perguntas frequentes

Para uma estimativa rápida, faça a média das avaliações automáticas de dois portais diferentes (ZAP Imóveis, QuintoAndar). Para decisões que envolvem dinheiro de verdade (portabilidade, home equity, venda), pague uma avaliação de um profissional habilitado. As avaliações automáticas podem se desviar 10 % em imóveis atípicos ou rurais.

Raramente. Reformas de cozinha e banheiro recuperam em média 50–75 % do custo na venda; acrescentar uma piscina ou acabamentos sob medida costuma recuperar bem menos. O aumento de valor que conta para o patrimônio é o veredito do mercado, não a soma das suas notas fiscais.

Sim. Se o valor do imóvel cair abaixo do saldo devedor (patrimônio negativo), a relação empréstimo-valor ultrapassa 100 %. Isso aconteceu de forma generalizada entre 2008 e 2010. A calculadora mostra o patrimônio negativo como um valor negativo.

Sim. Some o saldo do segundo ônus à dívida total que você informa; o valor do patrimônio subtrai todas as dívidas que recaem sobre o imóvel, não apenas o primeiro financiamento.

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