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Calculadora de empréstimo com garantia de imóvel

Etapa 1 / 4

Esta estimativa simula um único empréstimo a taxa fixa, totalmente amortizável e liberado de uma vez, subordinado às dívidas garantidas existentes. Não é HELOC, avaliação, decisão de crédito, oferta, parecer tributário nem promessa de aprovação.

Imóvel e dívidas garantidas

Use um valor atual realista, some todas as dívidas já garantidas pelo imóvel e escolha um teto CLTV para planejamento, não uma promessa da instituição.

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Planeje um empréstimo com garantia de imóvel, liberação em parcela única e taxa fixa, sem tratar a estimativa como aprovação. Informe o valor do imóvel, todas as dívidas já garantidas por ele, um limite combinado entre dívida e valor do imóvel (CLTV) para planejamento, o valor em dinheiro desejado, os custos de contratação, a taxa nominal fixa e o prazo. A calculadora compara a solicitação com esse limite, mostra como financiar os custos aumenta o novo gravame e cria um cronograma mensal de amortização. Todos os dados permanecem no navegador.

Como planejar um empréstimo com garantia de imóvel

  1. 1

    Descreva a garantia

    Informe um valor realista do imóvel, o saldo de todas as dívidas já garantidas por ele e um CLTV máximo para planejamento.

  2. 2

    Simule o dinheiro e os custos

    Digite quanto deseja receber e escolha se os custos estimados serão pagos na contratação ou incorporados ao novo empréstimo.

  3. 3

    Adicione as condições fixas

    Sempre que possível, use a taxa nominal anual fixa e o prazo em anos inteiros de uma proposta real.

  4. 4

    Compare limite e custo

    Confira a margem CLTV positiva ou negativa, o patrimônio líquido restante, o dinheiro líquido, a parcela, os juros totais e o cronograma para download.

O que esta calculadora simula

O Consumer Financial Protection Bureau dos Estados Unidos descreve o home equity loan como um valor liberado de uma só vez e garantido pelo patrimônio acumulado no imóvel, geralmente com taxa fixa. Por isso, esta calculadora simula um empréstimo parcelado a taxa fixa, não uma linha de crédito rotativo e reutilizável ou com taxa variável garantida pelo imóvel (HELOC).

Dívida garantida combinada máxima = valor do imóvel × limite CLTV de planejamento

Novo empréstimo máximo = máx.(0, dívida combinada máxima − dívidas garantidas existentes)

Se os custos forem pagos na contratação, novo principal = dinheiro solicitado. Se forem financiados, novo principal = dinheiro solicitado + custos de contratação. O CLTV resultante é (dívidas existentes + novo principal) ÷ valor do imóvel. A margem com sinal é a dívida combinada máxima menos as dívidas existentes e o novo principal; um valor negativo exibe o excesso em vez de escondê-lo.

A parcela mensal usa a fórmula padrão de amortização a taxa fixa:

Parcela = P × r ÷ [1 − (1 + r)^−n]

Aqui, P é o novo principal, r é a taxa nominal anual fixa dividida por 12 e n é o prazo em anos multiplicado por 12. Com taxa de 0%, a parcela é o principal dividido pelo número de meses. A taxa informada serve para calcular as parcelas. O Custo Efetivo Total (CET) divulgado pela instituição pode ser diferente porque incorpora tarifas, tributos, seguros e outros encargos aplicáveis.

Exemplo prático

Suponha um imóvel avaliado em R$ 2.000.000, dívidas garantidas existentes de R$ 1.300.000 e limite CLTV de planejamento de 80%. A dívida garantida combinada máxima é de R$ 1.600.000, deixando R$ 300.000 para um novo empréstimo. Solicitar R$ 250.000 e financiar R$ 12.500 em custos cria um novo principal de R$ 262.500.

Resultado do planejamento Valor
Novo principal R$ 262.500
Dívida garantida combinada R$ 1.562.500
CLTV resultante 78,125%
Margem até 80% R$ 37.500
Parcela a 9% por 10 anos cerca de R$ 3.325,24
Juros totais programados cerca de R$ 136.528,69

O custo acima do dinheiro solicitado é de aproximadamente R$ 149.028,69: R$ 12.500 em custos financiados mais os juros programados. Os custos financiados também consomem capacidade CLTV e acumulam juros.

Interprete a estimativa com cuidado

O CFPB explica que as instituições usam a relação entre empréstimo e valor do imóvel para decidir quanto emprestar e qual taxa oferecer. O limite CLTV informado aqui não é uma regra universal. A instituição pode usar sua própria avaliação, saldos de quitação, política do produto, análise de crédito, renda e dívidas, critérios sobre o imóvel ou valor mínimo.

Os custos podem incluir tarifa de contratação, avaliação, cartório, registro da garantia, tributos e outros encargos. Compare documentos reais e o CET, não apenas a parcela. O CFPB alerta que esses empréstimos podem ter custos iniciais. A orientação da FDIC dos Estados Unidos sobre crédito também explica que um empréstimo garantido vincula um bem e que o credor pode tomá-lo se a dívida não for paga conforme o contrato. Dar o imóvel em garantia, portanto, coloca o imóvel em risco.

A estimativa exclui tributos não informados, seguros, multa por quitação antecipada, mora, mudanças no valor do imóvel, novas liberações e parcelas das dívidas existentes. Não representa aprovação, análise de capacidade de pagamento, orientação tributária nem promessa de economia. Compare propostas por escrito e pergunte quais custos serão financiados.

Privacidade

O cálculo e a criação do CSV ocorrem no navegador. Na versão em quatro etapas, os dados ficam por até duas horas no armazenamento de sessão desta aba. Os valores financeiros não são incluídos nas URLs nem enviados ao servidor, embora ocorram solicitações normais de página entre as etapas. A moeda selecionada altera apenas a formatação e o símbolo; não há conversão cambial.

Perguntas frequentes

Não. Esta calculadora simula um único empréstimo parcelado, liberado de uma vez e com taxa fixa. A HELOC costuma ser uma linha rotativa, com período de utilização e frequentemente taxa variável; o limite disponível e as parcelas funcionam de outra forma.

Inclua os saldos atuais de financiamentos imobiliários e de qualquer outra dívida já garantida pelo imóvel. Quando precisar de precisão, use o saldo para quitação informado pelo credor; o saldo da conta pode ser diferente.

Eles são adicionados ao novo principal. Isso aumenta a dívida garantida combinada, o CLTV resultante, a parcela e os juros totais, além de reduzir a capacidade disponível para o dinheiro solicitado.

Não. O limite é apenas uma premissa de planejamento. A instituição pode usar outra avaliação ou política e analisar demais requisitos. A calculadora não emite aprovação, oferta nem decisão sobre capacidade de pagamento.

Não. O cálculo ocorre no navegador. Os dados das etapas ficam por até duas horas no armazenamento de sessão da aba e não são adicionados às URLs nem enviados aos nossos servidores. Solicitações normais de página ainda ocorrem entre as etapas.

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