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Calculadora de Financiamento Imobiliário

Etapa 1 / 3 Pagamento mensal
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Antes de fazer uma proposta por um imóvel, você quer um número: a parcela mensal. Esta calculadora de financiamento toma o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros e o prazo, e aplica a fórmula padrão da Tabela Price (parcelas constantes) para devolver a parcela de principal e juros. Ela também mostra os juros totais pagos ao longo de toda a vida do financiamento e o custo final, os números que importam de verdade na hora de comparar propostas entre bancos.

Como a parcela mensal é calculada

  1. 1

    Informe o valor e a entrada

    Valor financiado = preço − entrada. Um imóvel de R$ 500.000 com 20% de entrada gera um financiamento de R$ 400.000.

  2. 2

    Defina a taxa de juros e o prazo

    Use a taxa de juros anual e o prazo em anos. No Brasil, prazos de 20, 30 e até 35 anos são os mais comuns no crédito imobiliário.

  3. 3

    Fórmula aplicada

    M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1), em que r é a taxa mensal (taxa anual/12) e n é o número total de parcelas (anos × 12).

  4. 4

    Leia os resultados

    Parcela mensal de principal e juros, juros totais no prazo, custo total do financiamento e relação entre valor financiado e valor do imóvel (LTV).

O que esta calculadora inclui, e o que não inclui

A parcela mensal que esta ferramenta devolve é apenas principal e juros, no sistema da Tabela Price. Essa é a base do cálculo do banco, mas não é o valor completo que sai da sua conta todo mês. A maioria dos mutuários no Brasil paga, além disso, os seguros obrigatórios MIP e DFI embutidos na parcela, a taxa de administração do contrato e, em condomínios, a taxa condominial e o IPTU.

Comparação de parcelas mensais (financiamento de R$ 400.000, 30 anos pela Tabela Price)

Taxa a.a. Parcela mensal Juros totais Total pago
9,00% R$ 3.218,49 R$ 758.657 R$ 1.158.657
9,50% R$ 3.363,42 R$ 810.830 R$ 1.210.830
10,00% R$ 3.510,29 R$ 863.703 R$ 1.263.703
10,50% R$ 3.658,96 R$ 917.225 R$ 1.317.225
11,00% R$ 3.809,29 R$ 971.346 R$ 1.371.346
11,50% R$ 3.961,17 R$ 1.026.020 R$ 1.426.020
12,00% R$ 4.114,45 R$ 1.081.202 R$ 1.481.202

Um único ponto percentual ao ano em um financiamento de R$ 400.000 acrescenta cerca de R$ 300 por mês e mais de R$ 100.000 em juros ao longo de 30 anos. Esse é o custo de não negociar a taxa.

Custos que um extrato real soma à parcela

  • Seguros MIP e DFI. Obrigatórios e embutidos na parcela: o MIP cobre morte e invalidez do mutuário e o DFI cobre danos ao imóvel; juntos costumam representar de 1% a 3% da parcela.
  • Taxa de administração. Cobrada mensalmente pelo banco; geralmente R$ 25 a R$ 50 por mês.
  • IPTU. Imposto municipal anual sobre o imóvel; varia conforme a cidade e o valor venal.
  • Taxa de condomínio. De R$ 200 a R$ 1.500 por mês conforme o prédio e a estrutura (elevador, portaria, lazer).
  • Correção pela TR. Muitos contratos corrigem o saldo devedor pela Taxa Referencial, o que altera as parcelas ao longo do tempo.

Uma parcela base de R$ 3.659 em um financiamento de R$ 400.000 pode facilmente chegar a R$ 4.200 a R$ 5.500 somando seguros, taxa de administração e condomínio. Planeje pelo valor completo, não apenas pela simulação do banco.

15 anos contra 30 anos em um relance (R$ 400.000, 10,50% a.a.)

Prazo Parcela mensal Juros totais Total pago
30 anos R$ 3.658,96 R$ 917.225 R$ 1.317.225
20 anos R$ 3.993,52 R$ 558.445 R$ 958.445
15 anos R$ 4.421,60 R$ 395.887 R$ 795.887

Um financiamento de 15 anos custa cerca de 21% a mais por mês, mas economiza mais de R$ 520.000 em juros.

Perguntas frequentes

Não. O valor mensal é apenas principal e juros. Os seguros MIP e DFI, a taxa de administração, o IPTU e o condomínio variam conforme o contrato, a cidade e o banco, então não entram no cálculo base. Some-os manualmente ou use uma calculadora que considere todos os custos.

Use a taxa de juros nominal anual do contrato. O CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros, tarifas e taxa de administração e resulta em um número maior, usado para comparar propostas. Para calcular a parcela, use a taxa de juros.

Os bancos geralmente exigem que a parcela não comprometa mais de 30% da renda familiar mensal bruta. Com uma renda de R$ 12.000 por mês, isso corresponde a uma parcela máxima de cerca de R$ 3.600. Uma entrada maior (o mínimo costuma ser 20%) e renda estável melhoram bastante as condições.

Esta calculadora usa a Tabela Price, com parcelas constantes. No sistema SAC, a amortização é fixa e as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, o que esta ferramenta não modela. Para o SAC, use uma calculadora específica desse sistema.

Os números ficam apenas na sua sessão. Nada é enviado a nenhum banco e nenhum dado do formulário é guardado entre as visitas.

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