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Calculadora de amortização extra do financiamento

Etapa 1 / 3 Meses economizados
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Amortizar de forma antecipada é uma das jogadas financeiras mais vantajosas para quem tem um financiamento imobiliário: cada real destinado ao saldo devedor evita os juros futuros que seriam cobrados sobre ele mês após mês até a quitação. Esta calculadora simula os dois cenários mais comuns: acrescentar um valor fixo a cada parcela mensal ou fazer um pagamento único. Em seguida compara o resultado com o cronograma original e mostra a nova data de quitação e o total de juros economizados.

Como simular a amortização extra

  1. 1

    Informe o seu financiamento atual

    Saldo devedor, taxa de juros e prazo restante. Use o seu extrato mais recente, não o valor original do financiamento.

  2. 2

    Adicione a amortização extra

    Um valor mensal recorrente (R$ 200, R$ 500, R$ 1.000) ou um pagamento único aplicado em uma parcela específica.

  3. 3

    O cronograma é recalculado

    Cada linha passa a subtrair o valor extra direto do saldo devedor, derrubando o saldo mais rápido e reduzindo os juros gerados no mês seguinte.

  4. 4

    Compare os dois cronogramas

    Você vê a data de quitação adiantar, os juros totais caírem e meses serem cortados do financiamento.

O que um pequeno extra realmente garante

A amortização extra é eficaz porque os juros se acumulam. Uma amortização de R$ 500 no saldo no primeiro ano de um financiamento de 30 anos a 10% ao ano evita cerca de R$ 4.500 em juros pelo restante do prazo. Esses mesmos R$ 500 no ano 25 quase não fazem diferença.

Efeito das amortizações mensais extras (financiamento de R$ 400.000, 10% a.a., 30 anos)

Extra por mês Novo prazo Juros economizados Meses a menos
R$ 0 30 anos referência 0
R$ 200 aprox. 26 a 8 m aprox. R$ 145.000 aprox. 40
R$ 500 aprox. 22 a 6 m aprox. R$ 295.000 aprox. 90
R$ 1.000 aprox. 18 a 3 m aprox. R$ 450.000 aprox. 141
R$ 2.000 aprox. 13 a 7 m aprox. R$ 620.000 aprox. 197

Acrescentar R$ 1.000 por mês corta mais de onze anos do prazo e economiza cerca de R$ 450.000 em juros, em um cronograma que já estava previsto.

Pagamento único x recorrente

Os mesmos R$ 6.000 aplicados de formas diferentes:

  • R$ 500/mês durante 12 meses no primeiro ano. Economiza cerca de R$ 50.000 em juros num financiamento de 30 anos a 10% a.a.
  • R$ 6.000 de uma vez na parcela 1. Economiza cerca de R$ 33.000, menos porque o saldo cai apenas uma vez.
  • R$ 6.000 de uma vez na parcela 60. Economiza cerca de R$ 21.000.

As amortizações recorrentes vencem o pagamento único quase sempre, porque cada pagamento reduz o saldo sobre o qual os juros seguintes são calculados.

Garanta que o banco aplique corretamente

No app ou na agência, escolha amortizar o saldo devedor (e não antecipar parcelas) e decida entre reduzir o prazo ou reduzir o valor da parcela. Para economizar mais juros, reduza o prazo. Caso contrário, o dinheiro extra pode ficar guardado como adiantamento da próxima parcela (a parcela seguinte é abatida, mas o saldo continua igual), o que não economiza juros.

Quando amortizar não é boa ideia

  • Dívidas mais caras em outro lugar. Cartão de crédito ou cheque especial a 8% ao mês devoram qualquer ganho com o financiamento.
  • Sem reserva de emergência. O valor amortizado é ilíquido: você não consegue recuperá-lo sem refinanciar ou tomar um novo crédito.
  • Use o FGTS quando puder. No financiamento pelo SFH é possível amortizar com o saldo do FGTS a cada dois anos; costuma ser o recurso mais barato antes de usar o caixa.
  • Alternativas de maior retorno. Se a sua taxa é de 10% ao ano e você consegue render mais que isso em aplicações de baixo risco, a conta se inverte.

Perguntas frequentes

Compare a taxa do financiamento com o rendimento líquido (após o imposto de renda) que você espera de um investimento. Com um financiamento a 10% ao ano, amortizar é um retorno garantido de 10%, difícil de superar com aplicações de baixo risco no Brasil.

Depende da opção escolhida. Se você amortizar reduzindo o prazo, a parcela continua igual e o financiamento acaba antes; se amortizar reduzindo a parcela, paga menos por mês mantendo o prazo. Para economizar mais juros, reduza o prazo.

Sim. Em financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), você pode usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor ou abater parte das parcelas, respeitando o intervalo mínimo de dois anos entre usos. É, em geral, a forma mais barata de adiantar pagamentos.

O princípio é o mesmo: cada real amortizado deixa de gerar juros futuros. Na tabela SAC a parcela já cai mês a mês, então a amortização extra encurta o prazo ou reduz ainda mais as parcelas. Quanto antes você amortizar, maior a economia de juros.

Os dados do seu financiamento ficam na sessão atual do navegador e são descartados quando você fecha a aba. Nenhum dado de identificação é coletado com o cálculo.

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