Calculadora de pontos de desconto do financiamento imobiliário

Comprar pontos vale a pena quando duas condições acontecem ao mesmo tempo: você mantém o financiamento (sem vender o imóvel e sem fazer portabilidade) depois do mês de equilíbrio, e aquele dinheiro não tem uso melhor em outro lugar.

Existem pontos de desconto no Brasil?

Com esse nome, não. Nenhum banco brasileiro vende redução de taxa em troca de um pagamento à vista. O que mais se aproxima:

• Amortização com FGTS. A cada dois anos você pode usar o saldo do FGTS para abater o saldo devedor ou reduzir o valor das prestações. É a versão brasileira de “pagar uma quantia agora para pagar menos depois”, e costuma ser o movimento mais eficiente que existe por aqui.
• Taxa por relacionamento. Portabilidade de salário, seguros e conta no mesmo banco derrubam a taxa. Você não paga de uma vez, mas assume custos recorrentes que precisam entrar na conta.
• Portabilidade do crédito imobiliário. Se os juros caírem, você pode levar o contrato para outro banco, e o atual costuma fazer contraproposta. Isso enfraquece bastante o argumento de pagar adiantado hoje por uma taxa menor.

Ainda assim, a calculadora serve para qualquer proposta do tipo “pague este valor agora e sua parcela cai”, seja qual for o nome dela. Compare sempre o CET, e não apenas a taxa nominal: uma tarifa cobrada na assinatura aumenta o CET mesmo quando a taxa cai.

Atenção ao sistema de amortização

Esta calculadora usa prestação fixa, ou seja, a lógica da Tabela Price. A maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil é contratada no sistema SAC, em que as parcelas começam mais altas e caem mês a mês. Se o seu contrato é SAC, use os números aqui como aproximação para comparar cenários, não como o valor exato das suas prestações.

Exemplo: financiamento de R$ 300.000, taxa fixa em 30 anos

Na primeira linha, você precisa manter o financiamento por pelo menos 5 anos e 2 meses para recuperar os R$ 6.000. Dali em diante, cada mês é economia pura de juros e, ao longo dos 30 anos completos, o ganho líquido depois de descontado o valor pago à vista fica em torno de R$ 29.100.

O ponto de equilíbrio em bom português

Mês de equilíbrio = custo dos pontos ÷ economia mensal, arredondado para cima. É o mês em que você recuperou exatamente o que adiantou. Depois dele você ganha; antes dele você perde.

Quando não comprar pontos

• Quando você pretende vender ou fazer portabilidade em menos de 5 anos. A maioria dos pontos de equilíbrio cai entre 4 e 7 anos. Vender antes significa ter pago todo o custo inicial e ter embolsado apenas parte da economia.
• Quando o caixa está apertado na assinatura. Os pontos comem sua reserva de emergência. Guardar R$ 6.000 para imprevistos costuma valer mais do que economizar cerca de R$ 98 por mês nos próximos 30 anos.
• Quando o vendedor está bancando os custos. Se o abatimento dado pelo vendedor cobre o custo dos pontos, veja antes se ele não pode virar um desconto maior no preço do imóvel. Às vezes dá, às vezes não: depende do costume daquele mercado.
• Quando oferecem pontos negativos (um bônus do banco). Aí a conta se inverte: o banco paga você para aceitar uma taxa mais alta. Pode ser uma boa jogada de curto prazo se você já pretende trocar de banco em breve.

Tratamento tributário

No Brasil, os juros do financiamento imobiliário não são dedutíveis no Imposto de Renda da pessoa física, e tarifas pagas de uma só vez também não. O imóvel é declarado pelo custo de aquisição, e os valores pagos vão sendo somados a esse custo ao longo do tempo. Ou seja, o argumento americano de que “os pontos são juros e por isso abatem imposto” simplesmente não se aplica aqui. Se os valores forem altos, confirme com um contador.

Atalho para fazer de cabeça

Se o ponto de equilíbrio ficar abaixo de 5 anos e você tiver certeza de que vai morar no imóvel por 10 anos ou mais, compre os pontos. Se passar de 7 anos e o seu futuro for incerto, não compre. O difícil está no meio, e é exatamente aí que a comparação de cenários desta calculadora se paga.