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Calculadora de portabilidade de financiamento imobiliário

Etapa 1 / 3 Economia mensal
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A portabilidade do financiamento troca novos custos de operação por uma parcela mensal mais baixa ou um prazo mais curto. A questão é se a economia compensa esses custos antes de você vender o imóvel ou trocar de banco novamente. Esta calculadora parte do seu financiamento atual, das condições do novo financiamento e dos custos estimados, e devolve a diferença na parcela mensal, o mês do ponto de equilíbrio e o efeito sobre os juros totais ao longo da vida dos dois financiamentos.

Como comparar uma portabilidade

  1. 1

    Informe seu financiamento atual

    Saldo devedor, taxa de juros atual e meses restantes do prazo original.

  2. 2

    Informe o novo financiamento

    Nova taxa, novo prazo (em geral até 30 anos, mesmo ao substituir um financiamento de 30 anos) e os custos estimados da operação, como avaliação do imóvel e cartório (normalmente de 2% a 5% do saldo).

  3. 3

    Compare as parcelas mensais

    A calculadora apura a parcela de amortização mais juros dos dois financiamentos e retorna a diferença mensal.

  4. 4

    Encontre o mês do ponto de equilíbrio

    Custos da operação ÷ economia mensal = meses necessários para recuperar o custo da portabilidade. Permanecer no imóvel além desse ponto faz a troca valer a pena.

As contas reais por trás da decisão de fazer a portabilidade

Uma taxa mais baixa, sozinha, não significa que a portabilidade vale a pena. Você reinicia o relógio da amortização, paga custos de operação e, na maioria dos casos, estende o total de anos endividado. Os três números que realmente importam são: a economia mensal, o mês do ponto de equilíbrio e o total de juros ao longo da vida dos dois financiamentos.

Exemplo prático (saldo devedor de R$ 500.000, 6 anos de um financiamento de 30 anos)

Cenário Taxa a.a. Parcela mensal (amortização + juros) Juros totais a partir de hoje
Manter o financiamento atual (faltam 24 anos) 11,5% R$ 5.180 ~R$ 992.000
Portar para 30 anos, R$ 10.000 de custos 9,5% R$ 4.205 ~R$ 1.024.000 (após custos)
Portar para 20 anos, R$ 10.000 de custos 9,0% R$ 4.500 ~R$ 580.000 (após custos)
Portar para 15 anos, R$ 10.000 de custos 8,5% R$ 4.925 ~R$ 386.000 (após custos)
  • Parcela menor. Portar para 30 anos reduz a parcela em R$ 975/mês, mas o total de juros sobe porque o relógio é reiniciado.
  • Mesma parcela, prazo mais curto. Portar para 20 anos mantém a parcela praticamente estável e economiza mais de R$ 400.000 em juros totais.
  • Parcela maior, quitação mais rápida. Portar para 15 anos custa R$ 255 a mais por mês e economiza outros R$ 190.000 além disso.

O ponto de equilíbrio na prática

R$ 10.000 de custos da operação ÷ R$ 975/mês de economia = aproximadamente 10 meses para atingir o ponto de equilíbrio na portabilidade de 30 anos. Se você vender o imóvel ou trocar de banco de novo antes do mês 10, a operação perde dinheiro. Depois disso, você está no lucro.

A regra prática da queda da taxa

Conselho tradicional: portar se a nova taxa for pelo menos 1 ponto percentual abaixo da atual. Isso está desatualizado, porque hoje os bancos disputam a portabilidade e oferecem condições mais flexíveis. A regra real é mais simples: calcule o ponto de equilíbrio e compare com quanto tempo você pretende ficar no imóvel.

Crédito adicional versus apenas taxa e prazo

  • Taxa e prazo. Você substitui o financiamento antigo pelo mesmo saldo devedor a uma taxa melhor. É isso que esta calculadora modela.
  • Crédito adicional. Você toma mais do que deve hoje e recebe a diferença em dinheiro. A nova taxa costuma ser de 0,25 a 0,50 ponto percentual mais alta do que na simples troca de taxa e prazo, e o saldo devedor cresce.

O que reunir antes de solicitar

Os contracheques mais recentes, as duas últimas declarações de imposto de renda, o extrato atual do financiamento e a apólice mais recente do seguro residencial. Os bancos pedem tudo isso poucos dias após a aprovação da taxa, então deixe em mãos.

Perguntas frequentes

Não existe um número universal. Uma queda de 0,5% pode compensar se os custos forem baixos e você pretende ficar no imóvel, enquanto uma queda de 1,5% pode não valer se os custos consumirem dois anos de economia e você vender em três. Calcule o seu ponto de equilíbrio específico em vez de confiar em uma regra geral.

O banco ou embute os custos no novo saldo devedor, ou oferece uma taxa um pouco mais alta em troca de assumi-los. «Sem custo» é enganoso: de um jeito ou de outro você paga. Refaça as contas com a taxa mais alta e compare com uma portabilidade comum, em que os custos são pagos à vista.

Apenas por pouco tempo. Cada proposta gera uma consulta ao seu CPF nos birôs de crédito (várias consultas em 14 a 45 dias para o mesmo tipo de financiamento contam como uma só para o score). Quitar o financiamento antigo e abrir um novo encurta levemente o histórico das suas contas. Na maioria dos casos o score se recupera em 3 a 6 meses.

Se você consegue arcar com folga com a parcela mais alta, costuma ser a portabilidade mais vantajosa. Você trava uma taxa menor e reduz muito o total de juros, normalmente em mais de R$ 150.000 em um financiamento típico. Mas só faça isso se a parcela maior ainda deixar espaço para poupar e manter uma reserva de emergência.

Nada do que você digita é enviado a um banco nem armazenado além da sessão atual. A comparação é feita no seu navegador a partir dos valores que você informa.

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