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Calculadora de Ponto de Equilíbrio para Refinanciamento

Etapa 1 / 3 Ponto de equilíbrio

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Refinanciar é dinheiro grátis apenas se você ficar na casa tempo suficiente para que a redução do pagamento mensal supere os custos de fechamento. O mês de ponto de equilíbrio é o ponto em que as economias acumuladas igualam esses custos, fique além disso, você está economizando; saia antes, você perdeu dinheiro. A calculadora pega seu saldo atual, taxa, prazo restante, a nova taxa e a estimativa de custos de fechamento, e informa o mês exato.

Como calcular o ponto de equilíbrio

  1. 1

    Insira o empréstimo atual

    Saldo restante, taxa de juros atual e prazo restante em meses.

  2. 2

    Insira o novo empréstimo

    Nova taxa, novo prazo (geralmente 30 anos, reiniciar o relógio importa) e quaisquer pontos pagos no fechamento.

  3. 3

    Adicione os custos totais de fechamento

    Tarifas do banco, custos de terceiros (avaliação do imóvel, cartório, registro), juros pré-pagos e pontos. Em uma portabilidade ou refinanciamento típico no Brasil, isso varia de 1% a 4% do valor do empréstimo.

  4. 4

    Leia o mês de ponto de equilíbrio

    A tabela abaixo do resumo mostra as economias mensais, economias acumuladas e o mês em que as economias acumuladas superam os custos de fechamento pela primeira vez.

A fórmula do ponto de equilíbrio e suas ressalvas

A versão simples: meses de ponto de equilíbrio = custos de fechamento / economias mensais. Um refinanciamento que economiza R$ 180 por mês com R$ 4.500 em custos de fechamento atinge o ponto de equilíbrio no mês 25. Viva além do mês 25 e você começa a acumular economias.

A versão simples oculta duas complicações que podem inverter a resposta.

1. O novo empréstimo geralmente reinicia o relógio de amortização. Refinanciar um empréstimo com 22 anos restantes para um novo de 30 anos estica o prazo em 8 anos. Seu pagamento mensal cai não apenas porque a taxa é mais baixa, mas porque o saldo é distribuído por mais meses. As “economias” são em parte você atrasando o pagamento do principal.

2. Pagar juros por um período mais longo custa mais no total. Compare o total de juros pagos ao longo da vida de ambos os empréstimos, não apenas a diferença mensal. A calculadora mostra ambos: economias mensais (visão de fluxo de caixa) e comparação de juros ao longo da vida (visão de custo total).

Quando um refinanciamento realmente faz sentido

Situação Refinanciar?
A taxa cai 0,75% ou mais E você planeja ficar 5+ anos Geralmente sim
A taxa cai <0,5% OU os custos de fechamento >4% do saldo Provavelmente não
Você precisa eliminar o seguro obrigatório do financiamento (relação empréstimo-valor abaixo de 80%) Sim
Você está nos últimos 5 anos do empréstimo existente Raramente
Você vai se mudar dentro de 18 meses Não
Mudar de taxa variável para taxa fixa antes da revisão Frequentemente sim

Faixas de ponto de equilíbrio como regra geral

No mercado residencial brasileiro, os meses típicos de ponto de equilíbrio variam entre 24 e 48. Abaixo de 18 meses é excelente (geralmente significa uma grande queda na taxa com baixos custos ou bonificações do banco). Acima de 60 meses é um mau refinanciamento: é improvável que você recupere o investimento antes que eventos da vida forcem uma venda.

Perguntas frequentes

Os pontos geralmente custam 1% do valor do empréstimo por ponto e reduzem a taxa em 0,125% a 0,25%. Calcule o ponto de equilíbrio dos pontos separadamente do ponto de equilíbrio do refinanciamento, os pontos só compensam se você mantiver o empréstimo por 4 a 7 anos após o refinanciamento.

Tarifa de abertura, pontos de desconto, avaliação do imóvel (R$ 1.500–R$ 3.000), consulta de crédito, taxas de cartório, registro do imóvel e juros pré-pagos do fechamento até o final do mês. Impostos e seguros pré-pagos não são realmente custos: esse dinheiro permanece com você.

Sim, e a calculadora suporta isso. Incluir custos no principal significa que você os financia na nova taxa, o mês de ponto de equilíbrio se desloca um pouco mais para frente, mas você mantém dinheiro no bolso no fechamento.

O ponto de equilíbrio de fluxo de caixa (quando as economias mensais cobrem os custos de fechamento) é a visão de curto prazo. O ponto de equilíbrio de juros totais (quando os juros ao longo da vida do novo empréstimo caem abaixo dos juros ao longo da vida do antigo empréstimo) é a visão de longo prazo. Eles podem divergir por anos quando o novo empréstimo estende o prazo.

Não. A matemática é executada em seu navegador e os números que você insere nunca são transmitidos.

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