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Calculadora de Aluguel vs Compra

Etapa 1 / 4 Decisão

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A pergunta “alugar ou comprar” quase nunca é respondida corretamente comparando apenas “parcela do financiamento contra aluguel”. A comparação de verdade é entre o custo total de ser dono (financiamento + impostos + manutenção + custo de oportunidade da entrada) e o custo total de alugar nos mesmos anos (aluguel pago + rendimento do dinheiro que você não imobiliza). A calculadora traça as duas curvas ao longo do período escolhido e encontra o ponto de equilíbrio: o ano a partir do qual comprar passa a valer mais a pena.

Como funciona a comparação

  1. 1

    Informe o cenário de compra

    Preço de compra, entrada, taxa de juros do financiamento, prazo, IPTU, condomínio, seguro, manutenção anual (1% do valor é a reserva padrão) e custos de transação (ITBI, cartório, escritura: cerca de 4–6% na compra e comissão de corretagem de 5–6% na venda).

  2. 2

    Informe o cenário de aluguel

    Aluguel mensal atual, reajuste anual do aluguel (a média histórica no Brasil acompanha o IGP-M ou o IPCA) e seguro do inquilino.

  3. 3

    Defina as premissas financeiras

    Valorização esperada do imóvel (histórico no Brasil de 3–5% acima da inflação em ciclos de alta), rendimento do dinheiro que você investiria (renda variável ou Tesouro/CDB), e a alíquota de imposto aplicável.

  4. 4

    Escolha o período de permanência

    O ano de equilíbrio aparece no gráfico. Venda antes e comprar foi a escolha errada; venda depois e comprar vence.

Custos que a maioria das comparações ignora

Custos de transação. Na compra: ITBI (2–3% conforme o município), escritura e registro em cartório, avaliação (juntos 4–6%). Na venda: comissão de corretagem de 5–6% e eventual imposto sobre ganho de capital. Somados, são 8–11% que precisam ser recuperados antes de comprar compensar. Ignorá-los faz a compra parecer artificialmente boa.

Custo de oportunidade da entrada. Uma entrada de R$ 100.000 com rendimento esperado de 9% ao ano vira R$ 237.000 em 10 anos. Esse crescimento fica com o cenário de aluguel, não com o de compra. A calculadora desconta isso do lado da compra.

Reserva de manutenção. Ninguém gasta R$ 0 mantendo o imóvel. A regra de 1% do valor por ano cobre telhado, sistema de água e elétrica, eletrodomésticos, pintura e calhas. Quem compra o primeiro imóvel e pula essa linha descobre quando o aquecedor falha no ano 4.

Amortização do principal ≠ aumento do patrimônio líquido. Toda parcela constrói algum patrimônio, mas os primeiros cinco anos são quase só juros. No ano 1 de um financiamento de R$ 400.000 em 30 anos no sistema SAC, a maior parte da parcela ainda é juros, e só uma fatia menor amortiza o saldo devedor.

A curva do ponto de equilíbrio

Período de permanência Vencedor típico (Brasil, condições de 2025)
0–3 anos Alugar (os custos de transação dominam)
3–5 anos Geralmente alugar, dependendo da cidade
5–7 anos Empate
7–10 anos Geralmente comprar se a valorização acompanhar
Mais de 10 anos Comprar vence com folga na maioria dos mercados

Quando a conta padrão se quebra

  • Relação preço/aluguel acima de 25. Bairros nobres de São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis: o preço está tão acima do aluguel que comprar nunca alcança alugar sem premissas heroicas de valorização.
  • Relação preço/aluguel abaixo de 12. Cidades médias do interior: comprar vence em 3–4 anos porque o aluguel representa uma parcela alta do preço do imóvel.
  • Diferença entre os juros do financiamento e o rendimento dos investimentos. Com a Selic alta, a renda fixa pode render mais do que o imóvel valoriza, e o custo de oportunidade da entrada pesa fortemente a favor de manter o dinheiro investido.

Uma regra prática que funciona

Se você vai ficar mais de 5 anos E a relação preço/aluguel está abaixo de 18 E tem pelo menos 20% de entrada sem mexer na reserva de emergência, compre. Caso contrário, a calculadora vai dizer para alugar.

Perguntas frequentes

Abaixo de 15 é claramente favorável a comprar, 15–20 é neutro, acima de 20 pende para alugar. Divida o preço de compra pelo aluguel anual do mesmo imóvel (não o aluguel de outro). A maioria das capitais brasileiras fica na faixa de 15–25 em 2025.

Cuidado. A valorização imobiliária de longo prazo no Brasil acompanha de perto a inflação, com ciclos de alta e de queda real. Os anos recentes de dois dígitos foram exceções; não use isso como previsão para o futuro.

No Brasil, os juros do financiamento da casa própria não são dedutíveis do Imposto de Renda como em alguns países. Por isso, deixe a alíquota em 0% para essa linha, a menos que você tenha um benefício específico aplicável ao seu caso.

São reais, mas a calculadora não os precifica. A segurança de morar 10 anos em um imóvel com parcela definida, sem reajustes de aluguel, vale algo; poder mudar de cidade por trabalho em 90 dias vale algo do lado do aluguel. Use a resposta financeira como um dos fatores, não o único.

Não. Todos os cenários são calculados no seu navegador.

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