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Calculadora de Imóvel para Aluguel

Etapa 1 / 4 Fluxo de caixa / ano

Propriedade e financiamento

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Um imóvel para aluguel se resume a quatro números: quanto você pagou, quanto ele rende de aluguel, quanto custa mantê-lo e em quantos anos você financia o saldo. A calculadora recebe o preço de compra, a entrada, a taxa de juros, o aluguel mensal e as despesas operacionais, e devolve as três métricas que todo locador deveria conhecer antes de assinar: o fluxo de caixa mensal (em reais), o cap rate (rentabilidade sem alavancagem) e o retorno sobre o capital investido (a rentabilidade do dinheiro que você realmente colocou).

Como analisar um imóvel para aluguel

  1. 1

    Informe os dados da compra

    Preço, percentual de entrada, taxa do financiamento e prazo. A ferramenta calcula a parcela mensal de amortização e juros a partir disso.

  2. 2

    Informe o aluguel mensal

    O aluguel de mercado, não o desejado. Confira portais como ZAP Imóveis ou QuintoAndar e os imóveis comparáveis da sua região.

  3. 3

    Informe as despesas operacionais

    IPTU, seguro, condomínio, administração da locação (em geral 8–10% do aluguel), reserva de manutenção (o padrão é 1% do preço de compra por ano) e reserva de vacância (5–8% do aluguel).

  4. 4

    Leia as três métricas

    Fluxo de caixa mensal, cap rate e retorno sobre o capital investido. A calculadora também indica se o imóvel passa na regra de 1% e na regra de 50%.

Os três números que importam

Fluxo de caixa mensal = aluguel − amortização e juros − impostos − seguro − condomínio − administração − reservas. Positivo e acima de R$ 200–R$ 400 por unidade é o piso informal que a maioria dos investidores busca; fluxo de caixa negativo é apostar na valorização, o que é uma estratégia diferente. Por exemplo, um apartamento de R$ 500.000 alugado por R$ 2.500 por mês com financiamento de 30 anos pode deixar um fluxo de caixa apenas levemente positivo depois de cobertas todas as despesas.

Cap rate = Resultado Operacional Líquido anual / preço de compra. O Resultado Operacional Líquido (NOI) exclui o financiamento (é a rentabilidade intrínseca do imóvel antes da dívida). Útil para comparar imóveis entre si e com as medianas de cap rate da praça.

Retorno sobre o capital investido (cash-on-cash) = fluxo de caixa anual antes dos impostos / capital investido. O capital investido inclui entrada + custos de aquisição (ITBI, escritura, registro) + reformas iniciais. Reflete o retorno real sobre o dinheiro que você colocou.

Regras de bolso e sua validade

Regra O que diz Ainda é útil?
Regra de 1% Aluguel mensal ≥ 1% do preço de compra Difícil em capitais como São Paulo ou Rio depois de 2020; ainda útil em cidades médias e no interior
Regra de 2% Aluguel mensal ≥ 2% do preço de compra Praticamente extinta fora de ativos em dificuldade
Regra de 50% Despesas operacionais = 50% do aluguel bruto Boa estimativa rápida para casa e pequenos prédios
Regra de 70% (BRRRR) Custo total ≤ 70% do valor após reforma menos a obra Comum em estratégias de valorização

O que o investidor iniciante subestima

  • Administração da locação. Se você é um investidor que não quer se envolver e considera 0%, a realidade surpreende com 10% na primeira vez que terceiriza.
  • Vacância. Até um ótimo imóvel fica vazio de 2 a 4 semanas por ano entre inquilinos. Reserve no mínimo 5% do aluguel.
  • Reserva para grandes reparos (CapEx). Telhados, aquecedores e ar-condicionado se desgastam em ciclos. A reserva de 1% do preço por ano suaviza os anos de pico de gastos.
  • Crescimento do aluguel ≠ crescimento das despesas. Impostos e seguros costumam subir mais rápido que o aluguel em mercados em valorização; modele a inflação dos dois lados.

O teste de realidade do cap rate

Compressões e expansões do cap rate refletem o humor do mercado. Um cap rate de 4% em um bairro nobre e um de 8% em uma cidade menor coexistem porque as expectativas de risco e crescimento são diferentes. Compare com a mediana local (empresas como CBRE e JLL a publicam trimestralmente): um cap rate 200 pontos-base abaixo da mediana local significa que você está pagando caro.

Perguntas frequentes

A calculadora separa as duas coisas. Fluxo de caixa e cash-on-cash são métricas de caixa atual. O retorno total (incluindo a valorização) aparece em uma segunda aba, mas deve sempre ser tratado como previsão: ninguém garante 3% de valorização por ano.

1% do preço de compra por ano é a regra padrão para casas. Para imóveis mais antigos (anteriores a 1980) ou de maior desgaste (moradia estudantil), use 1,5%–2%. A reserva existe para não tratar a troca de um telhado a cada 15 anos como um único ano catastrófico.

Não. O cap rate ignora o financiamento (NOI / preço). O cash-on-cash usa o dinheiro que você de fato colocou e o dinheiro que de fato sobra depois de pagar a dívida. A alavancagem costuma empurrar o cash-on-cash acima do cap rate quando o imóvel gera fluxo de caixa.

Ela mostra o fluxo de caixa antes dos impostos. O cálculo após impostos fica em uma aba separada e inclui a depreciação, que, conforme o regime tributário aplicável, pode abater boa parte do fluxo de caixa no papel.

Não. Todo o cálculo é local. Nada é transmitido.

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