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Calculadora de rentabilidade de aluguel

Etapa 1 / 3 Rentabilidade bruta do aluguel
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A rentabilidade do aluguel é a forma mais rápida de avaliar se um imóvel é um bom investimento de renda. Ela expressa o aluguel que você recebe como um percentual do quanto o imóvel custa. Informe o preço de compra, o aluguel mensal e (opcionalmente) os seus custos anuais, e esta calculadora retorna tanto a rentabilidade bruta (aluguel em relação ao preço) quanto a rentabilidade líquida, que desconta as despesas para mostrar o que sobra de fato. Quanto maior, melhor, mas a referência certa depende do seu mercado e da sua estratégia.

Como calcular a rentabilidade do aluguel

  1. 1

    Informe o preço do imóvel

    Use o preço de compra que você pagou (ou pretende pagar). Para um valor mais justo, você pode somar o ITBI, as despesas de cartório e a reforma para chegar ao custo total real.

  2. 2

    Informe o aluguel mensal

    Use um aluguel de mercado realista para a região, não o valor do melhor cenário. Confira anúncios comparáveis antes de fixar um número.

  3. 3

    Adicione as despesas anuais (opcional)

    Some os custos anuais de operação: taxa de administração, seguro, manutenção, condomínio, IPTU e os períodos de vacância previstos. Deixe em zero para ver só a rentabilidade bruta.

A fórmula

A rentabilidade do aluguel vem em duas versões, e confundi-las é o erro mais comum dos proprietários.

  • Rentabilidade bruta do aluguel = (aluguel anual ÷ preço do imóvel) × 100
  • Rentabilidade líquida do aluguel = ((aluguel anual − despesas anuais) ÷ preço do imóvel) × 100

O aluguel anual é simplesmente o aluguel mensal multiplicado por 12. A rentabilidade bruta é rápida e boa para comparar anúncios; a rentabilidade líquida é o número que reflete a realidade, porque subtrai o custo de realmente manter o imóvel.

Um exemplo resolvido

Você compra um apartamento por R$ 500.000 e o aluga por R$ 2.500 por mês. O aluguel anual é 2.500 × 12 = R$ 30.000.

Rentabilidade bruta = (30.000 ÷ 500.000) × 100 = 6,00 %.

Agora suponha R$ 7.500 de despesas anuais (administração, seguro, manutenção e um mês de vacância). Renda líquida = 30.000 − 7.500 = R$ 22.500.

Rentabilidade líquida = (22.500 ÷ 500.000) × 100 = 4,50 %.

Essa diferença de 1,5 ponto entre a bruta e a líquida é exatamente o motivo pelo qual você nunca deve avaliar um negócio só pelo número de destaque.

Preço do imóvel Aluguel mensal Aluguel anual Rentabilidade bruta Líquida (20 % custos)
R$ 350.000 R$ 1.900 R$ 22.800 6,51 % 5,21 %
R$ 500.000 R$ 2.500 R$ 30.000 6,00 % 4,80 %
R$ 800.000 R$ 3.600 R$ 43.200 5,40 % 4,32 %

Armadilhas a evitar

  • Contar só o preço. Some os custos de compra e a reforma para uma rentabilidade total real; ignorá-los enfeita qualquer negócio.
  • Esquecer a vacância. Um imóvel vazio um mês por ano perde cerca de 8 % do aluguel: coloque isso no orçamento das despesas.
  • Perseguir a rentabilidade às cegas. Uma rentabilidade muito alta pode sinalizar uma localização fraca com pouca valorização. Combine a rentabilidade com o raciocínio de retorno total.
  • Misturar bruta e líquida. Compare sempre o que é comparável; a “rentabilidade de 8 %” de um concorrente pode ser bruta enquanto a sua é líquida.

Perguntas frequentes

Depende do mercado. Em muitas cidades, uma rentabilidade bruta de 5 a 8 % é considerada saudável, com rentabilidades líquidas alguns pontos abaixo. Áreas de maior crescimento costumam ter rentabilidades mais baixas porque os compradores pagam mais pela valorização futura.

A rentabilidade bruta usa apenas o aluguel; a líquida subtrai primeiro os seus custos anuais de operação. A rentabilidade líquida é o número mais honesto porque reflete o dinheiro que de fato sobra depois de pagar para manter e administrar o imóvel.

Não. A rentabilidade do aluguel mede o retorno do imóvel em relação ao seu preço, independentemente de como você o financia. Para ver o retorno sobre o dinheiro que você investiu de fato, use uma calculadora de cash-on-cash ou de imóvel de renda que considere o financiamento.

Os custos anuais de operação, como taxa de administração, seguro, manutenção, condomínio, IPTU e os períodos de vacância previstos. Não inclua a amortização do principal do financiamento nem os custos pontuais de compra neste campo.

Não. Todo cálculo é feito inteiramente no seu navegador. Nada do que você digita é enviado a um servidor nem salvo em lugar nenhum.

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