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Calculadora de custos de fechamento

Etapa 1 / 4 Custos de fechamento
A diferença entre o preço e o valor do empréstimo é tratada como entrada na estimativa de dinheiro para fechar.
Avançar: credor e serviços

Nos EUA, fechar a compra de uma casa costuma custar de 2% a 5% do valor do empréstimo além da entrada: taxas do credor, seguro de título, avaliação, inspeção, registro, impostos pré-pagos, transferência de HOA e outros itens de settlement. Informe o preço de compra, o valor do empréstimo e as linhas do seu Loan Estimate ou orçamento local; a calculadora soma os custos estimados e o dinheiro necessário para fechar.

Como a estimativa é montada

  1. 1

    Informe o preço e o valor do empréstimo

    A diferença é tratada como entrada para calcular o dinheiro necessário no fechamento.

  2. 2

    Ajuste taxas do credor e serviços

    Use o percentual do credor, seguro de título, avaliação e inspeção indicados no seu orçamento.

  3. 3

    Adicione pré-pagos e custos locais

    Registro, impostos imobiliários pré-pagos, transferência de HOA e outros itens variam por estado, condado e imóvel.

  4. 4

    Revise o total e o dinheiro para fechar

    O resultado separa taxas do credor, serviços, pré-pagos e outros custos, depois soma tudo à entrada.

Itens típicos dos custos de fechamento

Taxas do credor:

  • Origination fee / taxa de abertura (0,5-1,5% do empréstimo)
  • Underwriting / análise de crédito (US$ 400-900)
  • Processamento (US$ 300-600)
  • Relatório de crédito (US$ 25-75)
  • Trava de taxa de juros (varia; às vezes US$ 0)
  • Discount points (opcional: 1 ponto = 1% do empréstimo para reduzir a taxa)

Taxas de terceiros:

  • Avaliação do imóvel (US$ 400-800 para casa unifamiliar; mais para condomínio ou imóvel de luxo)
  • Seguro de título (0,5-1% do preço de compra; a apólice do credor costuma ser obrigatória, a do proprietário é opcional, mas recomendada)
  • Pesquisa de título (US$ 150-400)
  • Settlement / escrow (US$ 500-2.000)
  • Inspeção da casa (US$ 300-600, normalmente paga antes)
  • Inspeção de pragas (US$ 75-150)
  • Survey / levantamento (US$ 300-800 se exigido)

Governo e registro:

  • Taxas de registro (US$ 50-200)
  • Imposto de transferência (0-2,5% do preço de compra; varia muito, e NY/NJ costumam ser caros)
  • Mortgage recording tax (especialmente em Nova York, em alguns casos perto de 2% do empréstimo)

Pré-pagos e escrow:

  • Juros pré-pagos (do fechamento até o fim do mês)
  • Seguro residencial do proprietário (prêmio anual pago antecipadamente)
  • Reserva de imposto imobiliário em escrow (2-6 meses)
  • Taxa de transferência de HOA, se aplicável
  • Prêmio inicial FHA / VA funding fee (1,75% / 2,15% nos casos comuns)
  • Seguro hipotecário (se LTV > 80% em empréstimo convencional, ou FHA)

Exemplo: casa de US$ 400.000, empréstimo de US$ 320.000, compra convencional

Categoria Entrada de exemplo
Taxa do credor (1%) US$ 3.200
Seguro de título US$ 1.200
Avaliação US$ 600
Inspeção US$ 500
Registro US$ 250
Impostos imobiliários pré-pagos US$ 2.500
Transferência de HOA US$ 300
Outros US$ 500
Custos de fechamento estimados ~US$ 9.050 (~2,3%)
Dinheiro para fechar com entrada ~US$ 89.050

Créditos do vendedor

Vendedores muitas vezes aceitam cobrir parte dos custos de fechamento como concessão. Em empréstimos convencionais, valores de 1-3% do preço de compra são comuns; no FHA, podem chegar a 6% conforme as regras aplicáveis. A concessão entra no contrato e ajuda quando o comprador tem renda para a hipoteca, mas pouco caixa para fechar.

Comparando preços

Você pode comparar fornecedores dos serviços marcados como “can shop for” no Loan Estimate, como título, settlement e inspeção. Itens controlados pelo credor, como origination fee e discount points, devem ser comparados entre credores. Peça Loan Estimates de pelo menos três instituições, porque as taxas podem variar bastante.

O que a calculadora não estima

  • Custos de mudança
  • Móveis para a nova casa
  • Depósitos de ativação de serviços públicos
  • Home warranty paga pelo vendedor ou comprador
  • Reformas após o fechamento

Perguntas frequentes

Em refinanciamentos, muitas vezes sim: ofertas “no closing cost” embutem as taxas no saldo do empréstimo ou na taxa de juros. Em compras, algumas taxas do credor podem ser financiadas, mas serviços de terceiros, como avaliação e título, normalmente são pagos do próprio bolso.

Taxas do credor e serviços de terceiros que você pode comparar costumam ser negociáveis. Taxas governamentais, de registro e de transferência geralmente não. O Loan Estimate entregue em até 3 dias úteis após a solicitação é o documento de comparação e limita mudanças em muitos custos.

O principal motivo são impostos de transferência e mortgage recording taxes elevados. Nova York acrescenta imposto de registro hipotecário aos impostos de transferência, e New Jersey também pode ter custos altos. Em estados caros, é prudente reservar 4-6% do empréstimo; em outros lugares, 2-3% é mais comum.

O FHA adiciona um prêmio inicial de seguro hipotecário de 1,75%, normalmente financiado no empréstimo, além do MIP mensal. Os demais custos de fechamento são parecidos. Empréstimos VA podem incluir uma funding fee de 2,15-3,3%, com isenção para alguns veteranos com deficiência.

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