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Calculadora de Entrada do Financiamento

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Quem compra um imóvel precisa equilibrar ao mesmo tempo o preço, a porcentagem de entrada, a relação financiamento-valor e o limite que o banco financia. Esta calculadora parte do preço do imóvel e de uma entrada em porcentagem e devolve o valor do financiamento, a relação financiamento-valor (LTV) e um indicador de quanto do imóvel você está financiando. Assim você testa cenários com a sua reserva antes de procurar o banco ou a Caixa.

Como calcular a entrada

  1. 1

    Informe o preço do imóvel

    O valor anunciado ou a sua proposta prevista.

  2. 2

    Informe a entrada

    Como porcentagem do preço do imóvel (5%, 10%, 20%). Os resultados são atualizados automaticamente.

  3. 3

    Veja o valor do financiamento e o LTV

    O valor do financiamento é o preço menos a entrada; o LTV é o financiamento dividido pelo preço.

  4. 4

    Verifique o limite de financiamento

    A ferramenta mostra qual fração do imóvel você está financiando; os bancos no Brasil costumam financiar até 70% a 80% do valor, exigindo o restante como entrada (LTV alto = entrada baixa).

As relações fundamentais

  • entrada = preço * porcentagem_entrada / 100
  • financiamento = preço - entrada
  • LTV = financiamento / preço * 100

Com 20 por cento de entrada, o LTV é de 80 por cento. No Brasil, os bancos costumam financiar entre 70 e 80 por cento do valor do imóvel, então a entrada raramente fica abaixo de 20 por cento. Programas com recursos do FGTS e do SFH permitem entradas menores em alguns casos, mas a regra geral é quanto maior a entrada, menor o saldo financiado e os juros pagos ao longo do contrato.

Referências de entrada (imóvel de R$ 500.000)

Entrada % Sobre R$ 500.000 Valor do financiamento LTV Acima de 80%?
5% R$ 25.000 R$ 475.000 95,0 Sim
10% R$ 50.000 R$ 450.000 90,0 Sim
15% R$ 75.000 R$ 425.000 85,0 Sim
20% R$ 100.000 R$ 400.000 80,0 Não (limite usual)
30% R$ 150.000 R$ 350.000 70,0 Não
40% R$ 200.000 R$ 300.000 60,0 Não
100% R$ 500.000 R$ 0 0 Não

O que uma entrada maior realmente garante

  • Parcela mensal menor. Um saldo financiado menor à mesma taxa significa uma prestação mais baixa.
  • Aprovação mais fácil. Os bancos exigem que a parcela caiba no limite de comprometimento de renda; menos financiamento facilita a análise.
  • Taxa de juros melhor. Quanto menor o LTV, menor o risco para o banco e, muitas vezes, menor a taxa oferecida.
  • Mais poder de negociação. O vendedor enxerga uma proposta com boa entrada como uma venda mais segura e rápida.
  • Menos juros no total. Ao longo de um contrato de 20 ou 30 anos, cada ponto a menos no saldo financiado representa uma economia expressiva.

Os custos da compra são à parte

A entrada não inclui os custos da escritura. Reserve de 4 a 5 por cento do valor do imóvel para o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cerca de 2 a 3 por cento conforme o município), o registro em cartório e a escritura. Em um imóvel de R$ 500.000, isso pode somar de R$ 20.000 a R$ 25.000 além da entrada.

Programas e recursos específicos

  • O FGTS pode ser usado para compor a entrada ou amortizar o saldo de imóveis enquadrados no SFH, respeitadas as regras de uso.
  • O programa Minha Casa, Minha Vida oferece subsídios e juros reduzidos para famílias dentro das faixas de renda previstas.
  • O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) financia imóveis até o teto vigente com taxas mais baixas; acima dele, usa-se o SFI.
  • Os consórcios imobiliários são uma alternativa sem juros (com taxa de administração) para quem pode esperar a contemplação.

Financiamentos com entrada baixa trocam dinheiro hoje por prestações maiores amanhã. Faça as contas dos dois jeitos antes de decidir.

Perguntas frequentes

Na prática, sim, ou mais. Os bancos brasileiros costumam financiar de 70 a 80 por cento do valor do imóvel, então a entrada mínima costuma ficar entre 20 e 30 por cento. Em programas habitacionais e com uso do FGTS é possível entrar com menos, mas a regra geral do mercado exige uma entrada substancial.

Suas reservas em conta e investimentos, o saldo do FGTS (nos casos permitidos), doações de familiares devidamente documentadas e o produto da venda de outros bens. O banco quer rastrear a origem de cada real, então evite movimentar grandes quantias pouco antes da assinatura do contrato.

Sim, é uma das formas mais comuns no Brasil. O FGTS pode ser usado para compor a entrada, abater parte do valor ou amortizar o saldo devedor de imóveis enquadrados no SFH, desde que você cumpra os requisitos (como três anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter outro financiamento ativo no sistema).

Não. Os números que você digita são enviados aos nossos servidores para calcular os resultados e podem aparecer no link da página ao avançar entre as etapas. A calculadora não os armazena.

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