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Calculadora de Empréstimo FHA

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Os empréstimos FHA têm sua própria matemática de pagamento, um prêmio de seguro hipotecário inicial obrigatório (UFMIP) financiado no empréstimo, um MIP anual adicionado ao pagamento mensal e limites de empréstimo do condado que limitam o valor base. Insira o preço da casa, o pagamento inicial e a taxa, e esta calculadora fornece a discriminação mensal completa: MIP inicial, MIP anual, impostos e seguro.

Como funciona a calculadora FHA

  1. 1

    Insira o preço da casa e o pagamento inicial

    O pagamento inicial pode ser tão baixo quanto 3,5% para mutuários FHA com FICO >= 580.

  2. 2

    Defina a taxa e o prazo

    Escolha uma taxa fixa de 30 ou 15 anos. Também estão disponíveis ARMs FHA.

  3. 3

    Adicione impostos e seguro

    Imposto sobre propriedade anual, seguro contra riscos e (se aplicável) taxas mensais da HOA.

  4. 4

    Veja a discriminação

    Principal, juros, MIP inicial (adicionado ao saldo), MIP anual (no pagamento mensal) e o total do seu pagamento mensal.

MIP FHA em resumo (cronograma de 2024)

Prazo LTV MIP Anual Aplica para
30 anos > 95% 0,55% Vida total do empréstimo
30 anos <= 95% 0,50% Vida total do empréstimo
15 anos > 90% 0,40% Vida total do empréstimo
15 anos <= 90% 0,15% Vida total do empréstimo

MIP inicial é 1,75% do valor base do empréstimo em cada empréstimo de compra FHA, independentemente do prazo ou LTV. É financiado na hipoteca, não pago do bolso.

Um exemplo concreto

  • Preço da casa: $350.000
  • Pagamento inicial: 3,5% = $12.250
  • Empréstimo base: $337.750
  • MIP inicial: $337.750 * 1,75% = $5.910,62 financiado
  • Saldo final do empréstimo: $343.660,62
  • MIP anual a 0,55% do base: $154,73/mês
  • Principal + juros a 7,00% / 30 anos sobre $343.660,62: $2.286,83/mês
  • Mais impostos (~$375) + seguro (~$150) + MIP anual ($155) = ~$2.967/mês PITI + MIP

FHA vs convencional: a troca

Recurso FHA Convencional (PMI)
Min pagamento inicial 3,5% (FICO >= 580) 3% (comprador de primeira viagem)
Duração do MIP/PMI Geralmente a vida do empréstimo Cai a 78% LTV
Prêmio inicial 1,75% financiado Nenhum
Flexibilidade de crédito Até 500 FICO Normalmente 620+
Limites de empréstimo Limitado pelo condado Tiers conformes / jumbo

Erros comuns

  • Esquecer o UFMIP ao estimar o pagamento mensal, ele é financiado no empréstimo, portanto, aumenta tanto o saldo quanto a parte de juros de cada pagamento.
  • Supor que o MIP cai a 80% LTV. Empréstimos originados após junho de 2013 com menos de 10% de entrada, o MIP permanece por toda a vida do empréstimo; a única maneira de removê-lo é refinanciar para uma hipoteca convencional.
  • Ignorar os limites de empréstimo do condado. O FHA não financiará acima do limite local; áreas de alto custo (casas acima de $1M) frequentemente precisam de convencionais jumbo.

Perguntas frequentes

Para empréstimos originados após 3 de junho de 2013 com menos de 10% de entrada, não, o MIP dura a vida do empréstimo. Para removê-lo, você deve refinanciar para uma hipoteca convencional, geralmente uma vez que você tenha 20% de patrimônio.

A maioria dos mutuários financia isso no empréstimo. Os 1,75% são adicionados ao valor base do empréstimo no fechamento, então você paga de volta (com juros) ao longo da vida da hipoteca.

As diretrizes do FHA permitem FICOs tão baixos quanto 500 (com 10% de entrada) ou 580 (com 3,5% de entrada). Os credores individuais costumam definir suas próprias sobreposições em 620 ou mais.

Não. O FHA exige que a propriedade seja sua residência principal. Você pode comprar um prédio de 2 a 4 unidades se viver em uma das unidades, mas aluguéis puramente de investimento não são elegíveis.

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