Calculadora de pagamento HELOC
Uma HELOC é uma linha de crédito garantida pelo patrimônio do imóvel e normalmente tem duas fases: primeiro um período de saque com pagamento apenas de juros, depois uma fase de amortização do saldo. Informe o saldo usado, o APR e os anos restantes em cada fase para ver a parcela atual e o aumento que pode aparecer quando a amortização começar.
Como projetar o pagamento da sua HELOC
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1
Informe o saldo usado atualmente
Use o extrato mais recente; a parcela depende do que foi sacado, não do limite total aprovado.
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2
Informe o APR
Digite a taxa variável atual e teste cenários com +1%, +2% ou +3%.
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3
Defina os prazos de saque e amortização
É comum ver 10 anos de saque e 20 de amortização, mas há estruturas 5+15 ou 10+15.
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4
Compare as duas fases
Veja o pagamento atual de juros e a parcela amortizada que começa na conversão.
A estrutura de pagamento em duas fases
O cálculo de uma HELOC fica simples quando você separa as duas fases.
Pagamento apenas de juros (período de saque)
Pagamento mensal = Saldo × APR / 12
Um saldo de R$ 200.000 a 8,25% APR resulta em: 200.000 × 0,0825 / 12 = R$ 1.375,00.
Esse pagamento não reduz o principal. Se você pagar apenas o mínimo, ainda deverá R$ 200.000 quando o período de saque terminar.
Pagamento amortizado (período de amortização)
Fórmula padrão de amortização:
P = B × r / (1 − (1 + r)^−n)
em que B é o saldo na conversão, r é a taxa mensal (APR / 12) e n é o número de pagamentos mensais no período de amortização.
O mesmo saldo de R$ 200.000 a 8,25% em 20 anos:
P = 200.000 × 0,006875 / (1 − 1,006875^−240) ≈ R$ 1.703,10 por mês
O salto de R$ 1.375 para cerca de R$ 1.703 parece moderado, mas um saldo maior ou juros mais altos podem pesar bastante no orçamento.
Exemplos de aumento de parcela
| Saldo | APR | Saque (só juros) | Amortização (20 anos) | Aumento |
|---|---|---|---|---|
| R$ 125.000 | 7,5% | R$ 781 | R$ 1.005 | +R$ 224 |
| R$ 250.000 | 7,5% | R$ 1.563 | R$ 2.015 | +R$ 452 |
| R$ 500.000 | 8,5% | R$ 3.542 | R$ 4.340 | +R$ 798 |
| R$ 750.000 | 9,5% | R$ 5.938 | R$ 6.990 | +R$ 1.052 |
Como se preparar para o aumento
- Amortize principal voluntariamente durante o período de saque; mesmo R$ 1.000 por mês reduz o saldo na conversão.
- Considere refinanciar para uma dívida de taxa fixa antes da amortização se os juros tiverem subido.
- Mantenha uma reserva de 3 a 6 meses da parcela amortizada prevista.
Perguntas frequentes
A maioria das HELOCs usa taxa variável ligada a uma taxa de referência. Mesmo que o saldo fique igual, uma alta na taxa pode alterar a parcela no próximo ciclo de cobrança. A calculadora permite testar +2% ou +3%.
Quase sempre sim. HELOCs normalmente permitem amortizações antecipadas sem limite, embora alguns credores cobrem uma taxa de encerramento antecipado se a linha for fechada nos primeiros 3 anos.
Sim. Cada saque adicional aumenta o saldo e, portanto, o próximo pagamento de juros. Alguns contratos usam saldo médio; outros usam o saldo do fim do mês. Confira as condições do credor.
A linha é fechada para novos saques e o saldo existente passa a ser amortizado ao longo do prazo de pagamento. Com a mesma taxa, a primeira parcela amortizada costuma ser 20% a 40% maior que a última parcela de só juros.
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