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Calculadora de pagamento HELOC

Esta é uma fotografia a taxa constante de uma HELOC americana simplificada: apenas juros durante a utilização e amortização integral depois. Não é proposta, decisão de crédito nem aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal.

Etapa 1 / 4 Estimativa de pagamento HELOC

Use o valor atualmente devido, não o limite total. Informe de 0,01 a 1.000.000.000 em uma única unidade monetária.

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Uma HELOC é uma linha de crédito garantida pelo patrimônio do imóvel e normalmente tem duas fases: primeiro um período de saque com pagamento apenas de juros, depois uma fase de amortização do saldo. Informe o saldo usado, o APR e os anos restantes em cada fase para ver a parcela atual e o aumento que pode aparecer quando a amortização começar.

Como projetar o pagamento da sua HELOC

  1. 1

    Informe o saldo usado atualmente

    Use o extrato mais recente; a parcela depende do que foi sacado, não do limite total aprovado.

  2. 2

    Informe a taxa atual

    Use a taxa contratual do extrato mais recente. Altere o valor e recalcule para comparar outro cenário.

  3. 3

    Defina os prazos de saque e amortização

    É comum ver 10 anos de saque e 20 de amortização, mas há estruturas 5+15 ou 10+15.

  4. 4

    Compare as duas fases

    Veja o pagamento atual de juros e a parcela amortizada que começa na conversão.

A estrutura de pagamento em duas fases

O cálculo de uma HELOC fica simples quando você separa as duas fases.

Pagamento apenas de juros (período de saque)

Pagamento mensal = Saldo × APR / 12

Um saldo de R$ 200.000 a 8,25% APR resulta em: 200.000 × 0,0825 / 12 = R$ 1.375,00.

Esse pagamento não reduz o principal. Se você pagar apenas o mínimo, ainda deverá R$ 200.000 quando o período de saque terminar.

Pagamento amortizado (período de amortização)

Fórmula padrão de amortização:

P = B × r / (1 − (1 + r)^−n)

em que B é o saldo na conversão, r é a taxa mensal (APR / 12) e n é o número de pagamentos mensais no período de amortização.

O mesmo saldo de R$ 200.000 a 8,25% em 20 anos:

P = 200.000 × 0,006875 / (1 − 1,006875^−240) ≈ R$ 1.704,13 por mês

O salto de R$ 1.375 para cerca de R$ 1.704 parece moderado, mas um saldo maior ou juros mais altos podem pesar bastante no orçamento.

Exemplos de aumento de parcela

Saldo APR Saque (só juros) Amortização (20 anos) Aumento
R$ 125.000 7,5% R$ 781 R$ 1.007 +R$ 226
R$ 250.000 7,5% R$ 1.563 R$ 2.014 +R$ 451
R$ 500.000 8,5% R$ 3.542 R$ 4.339 +R$ 797
R$ 750.000 9,5% R$ 5.938 R$ 6.991 +R$ 1.054

Como se preparar para o aumento

  • Amortize principal voluntariamente durante o período de saque; mesmo R$ 1.000 por mês reduz o saldo na conversão.
  • Considere refinanciar para uma dívida de taxa fixa antes da amortização se os juros tiverem subido.
  • Mantenha uma reserva de 3 a 6 meses da parcela amortizada prevista.

Perguntas frequentes

Muitas HELOCs têm taxa variável. A calculadora mantém fixa a taxa informada para um único cenário. Altere-a manualmente para comparar outros valores plausíveis.

Depende do contrato. Verifique como as antecipações são aplicadas e se o encerramento integral antes do prazo gera tarifas.

Sim. Cada saque adicional aumenta o saldo e, portanto, o próximo pagamento de juros. Alguns contratos usam saldo médio; outros usam o saldo do fim do mês. Confira as condições do credor.

As condições variam. Alguns contratos amortizam o saldo restante e outros podem exigir um pagamento final elevado. Use o prazo e a regra de pagamento do seu contrato.

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