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Tabela de amortização do financiamento imobiliário

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Uma tabela de amortização transforma uma única parcela mensal em um demonstrativo mês a mês. Para cada parcela, ela mostra quanto vai para os juros, quanto reduz o saldo devedor e qual é o saldo restante. Em um financiamento com taxa fixa de 30 anos, isso dá 360 linhas, e essa divisão muda drasticamente ao longo do tempo: no mês 1 quase toda a parcela é juros; no mês 300 a maior parte já é amortização. Este gerador entrega a tabela completa de qualquer financiamento com taxa fixa.

Como a tabela é montada

  1. 1

    Informe o valor, a taxa e o prazo

    Para um financiamento imobiliário brasileiro típico de 30 anos, você pode usar R$ 500.000, 10,5 % ao ano e 30 anos. A primeira parcela pode cair em qualquer data; pressupõe-se periodicidade mensal.

  2. 2

    Calculamos a parcela mensal fixa

    Usando a fórmula padrão da anuidade P × r / (1 − (1 + r)^−n), onde r é a taxa mensal e n o número de parcelas.

  3. 3

    Cada linha separa juros e amortização

    Juros = saldo devedor anterior × taxa mensal. Amortização = parcela fixa − juros. Novo saldo = saldo anterior − amortização.

  4. 4

    Os totais acumulam linha a linha

    A tabela acompanha os juros acumulados e a amortização acumulada, para que você veja onde acontece o ponto de virada.

Como ler uma tabela de amortização

O que surpreende em qualquer financiamento com taxa fixa é a lentidão com que o saldo devedor cai nos primeiros anos. O motivo é simples: os juros incidem sobre o saldo devedor, e ele é maior justamente no início.

Comparação entre a primeira e a última parcela (R$ 500.000, 10,5 %, 30 anos)

Parcela nº Data Parcela Juros Amortização Saldo devedor
1 Mês 1 R$ 4.573,70 R$ 4.375,00 R$ 198,70 R$ 499.801
60 Ano 5 R$ 4.573,70 R$ 4.241,48 R$ 332,22 R$ 484.409
120 Ano 10 R$ 4.573,70 R$ 4.013,38 R$ 560,32 R$ 458.112
180 Ano 15 R$ 4.573,70 R$ 3.628,67 R$ 945,03 R$ 413.760
240 Ano 20 R$ 4.573,70 R$ 2.979,81 R$ 1.593,89 R$ 338.956
300 Ano 25 R$ 4.573,70 R$ 1.885,44 R$ 2.688,26 R$ 212.790
360 Ano 30 R$ 4.573,70 R$ 39,67 R$ 4.534,02 R$ 0,00

O ponto de virada

A parcela em que a amortização supera os juros pela primeira vez é o ponto de virada. Em um financiamento de 30 anos a 10,5 %, ele fica por volta da parcela 282, isto é, perto do ano 24. Taxas mais baixas antecipam a virada; taxas mais altas a adiam.

Totais que valem a atenção

  • Total pago em 30 anos: R$ 1.646.531
  • Juros totais: R$ 1.146.531
  • Juros como % do valor financiado: 229,3 %
  • Juros pagos nos primeiros 5 anos: R$ 258.830 (22,6 % do total de juros)
  • Amortizado nos primeiros 5 anos: R$ 15.592 (apenas 3,1 % do financiamento)

Para que serve esta tabela

  • Ver o efeito da amortização extraordinária. Apenas R$ 500 a mais por mês no primeiro ano já podem encurtar o prazo em vários anos.
  • Planejar uma portabilidade. Compare os juros restantes do financiamento atual com os de uma nova taxa em outro banco.
  • Declaração do imposto de renda. Os juros pagos por ano-calendário saem direto da tabela.
  • Decidir vender ou continuar. Saber o saldo devedor em um determinado mês indica quanto patrimônio você já acumulou no imóvel.

Exportar e compartilhar

A tabela pode ser impressa e exportada em CSV, então você pode jogá-la no Excel ou no Google Sheets e incluir cenários de amortização extra, IPTU, seguro do imóvel e taxa de condomínio.

Perguntas frequentes

Um financiamento amortizado reduz o saldo devedor todo mês, de modo que o saldo chega a zero ao fim do prazo. Um empréstimo só de juros paga apenas os juros durante um período inicial e deixa o saldo intacto até que o principal vença de uma só vez ou seja convertido.

A cada mês os juros incidem sobre o saldo devedor. Quando o saldo está próximo do valor original do financiamento, os juros consomem quase toda a parcela. Assim que o saldo cai, a parcela de amortização cresce: devagar no começo e bem mais rápido depois.

Sim. Altere o prazo para qualquer número inteiro de anos. A tabela recalcula com o número correto de linhas (180 para 15 anos, 240 para 20 anos). A parcela aumenta, mas o total de juros cai bastante.

A tabela base considera apenas a parcela programada. Para cenários com aportes extras, use a calculadora de amortização extra do financiamento, que sobrepõe amortização adicional a esta tabela e mostra a nova data de quitação.

Os dados informados ficam na sessão do seu navegador. A tabela é gerada no seu próprio dispositivo e os valores que você digita não são guardados depois que você sai da página.

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