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Calculadora de cap rate (taxa de capitalização)

Etapa 1 / 3 Taxa de capitalização
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A taxa de capitalização, ou cap rate, é a forma mais rápida de avaliar quanta renda um investimento imobiliário gera em relação ao seu preço. Ela expressa o resultado operacional líquido de um imóvel como porcentagem do que você paga por ele, tornando diretamente comparáveis dois negócios bem diferentes. Informe o preço de compra, a receita bruta anual e as despesas operacionais anuais, e esta calculadora devolve na hora o cap rate, o resultado operacional líquido (NOI) e o NOI mensal. Um cap rate mais alto costuma significar mais renda por real investido, mas também pode sinalizar risco maior.

Como calcular o cap rate

  1. 1

    Informe o preço de compra

    Use o preço que você pagou ou espera pagar pelo imóvel. É o denominador do cap rate, então use um valor realista com tudo incluído para o resultado mais fiel.

  2. 2

    Informe a receita bruta anual

    Some o aluguel e qualquer outra renda que o imóvel gera em um ano inteiro a preços de mercado realistas, antes de descontar qualquer custo.

  3. 3

    Informe as despesas anuais

    Some os custos operacionais anuais: administração, seguro, manutenção, IPTU, contas de consumo e uma reserva para vacância. Exclua as parcelas do financiamento: o cap rate ignora o financiamento.

A fórmula

A taxa de capitalização é montada a partir de dois números: o resultado operacional líquido e o preço.

  • Resultado operacional líquido (NOI) = receita bruta anual − despesas operacionais anuais
  • Cap rate = (NOI ÷ preço de compra) × 100

É fundamental que o NOI exclua as parcelas do financiamento, a depreciação e o imposto de renda. O cap rate mede o imóvel em si, não como você o financia, e é exatamente isso que o torna útil para comparar negócios em igualdade de condições.

Um exemplo prático

Você compra um pequeno imóvel para aluguel por R$ 250.000. Ele rende R$ 25.000 de aluguel bruto por ano, e você gasta R$ 7.500 por ano com administração, seguro, impostos, manutenção e uma reserva para vacância.

NOI = 25.000 − 7.500 = R$ 17.500.

Cap rate = (17.500 ÷ 250.000) × 100 = 7,00%.

NOI mensal = 17.500 ÷ 12 = R$ 1.458,33.

Assim, cada real de preço retorna sete centavos por ano em renda operacional, antes de qualquer financiamento.

Preço de compra Receita bruta Despesas NOI Cap rate
R$ 180.000 R$ 21.600 R$ 6.300 R$ 15.300 8,50%
R$ 250.000 R$ 25.000 R$ 7.500 R$ 17.500 7,00%
R$ 420.000 R$ 35.280 R$ 11.760 R$ 23.520 5,60%

Armadilhas a evitar

  • Incluir o financiamento. O cap rate é desalavancado. Colocar as parcelas do financiamento nas despesas subestima o NOI e quebra a comparabilidade.
  • Esquecer a vacância. Um imóvel raramente fica 100% ocupado. Reserve uma previsão de vacância realista dentro das despesas.
  • Usar o aluguel pedido, e não o de mercado. Uma renda otimista infla o cap rate. Confira os aluguéis com anúncios comparáveis.
  • Perseguir o número mais alto. Um cap rate muito elevado pode sinalizar uma localização fraca, manutenção adiada ou risco maior, não uma pechincha.

Perguntas frequentes

Depende do mercado e do tipo de ativo. Em muitas regiões um cap rate de 5–10% é comum, com as localizações nobres e de baixo risco na faixa inferior e os mercados de maior risco ou maior retorno na superior. Compare-o com imóveis semelhantes na mesma região, em vez de com uma meta universal.

Não. O cap rate é uma medida desalavancada: o resultado operacional líquido exclui as parcelas do financiamento, então reflete o retorno do imóvel independentemente do financiamento. Para considerar um empréstimo, use uma calculadora de cash-on-cash ou de imóvel para aluguel.

Eles são bem próximos. Tanto o rendimento líquido de aluguel quanto o cap rate dividem a renda após despesas pelo preço. O cap rate é o termo padrão no mercado imobiliário comercial e sempre usa o resultado operacional líquido, enquanto o rendimento de aluguel costuma ser apresentado tanto bruto quanto líquido.

Os custos operacionais anuais: administração do imóvel, seguro, IPTU, manutenção, contas de consumo que você paga e uma reserva para vacância. Não inclua o principal nem os juros do financiamento, a depreciação ou benfeitorias pontuais de capital.

Os valores que você digita são enviados ao nosso servidor para calcular o resultado e não são armazenados em lugar nenhum. Ao passar entre as etapas da ferramenta, os números são mantidos no link da página para que você não precise digitá-los novamente.

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