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Calculadora de HELOC

Etapa 1 / 4 Estimativa de HELOC
Esta é uma estimativa bruta da capacidade da linha, não uma avaliação, aprovação, oferta de empréstimo, cotação de parcela, opinião tributária ou promessa de crédito disponível. Os credores podem aplicar limites menores, valores mínimos, tarifas, análise de crédito e regras para o imóvel.

Valor do imóvel

Use um valor de mercado atual realista, não o preço de compra original. O credor pode exigir uma avaliação própria.

Avançar: dívida garantida

Uma HELOC é uma linha de crédito rotativa garantida pelo imóvel, comum sobretudo nos Estados Unidos. Informe um valor realista do imóvel, o valor atual para quitar a primeira hipoteca, todas as outras dívidas já garantidas pela casa e um CLTV de planejamento. O resultado é capacidade bruta antes de avaliação, tarifas, análise de crédito e renda e regras do credor, não uma aprovação ou proposta.

Como estimar a margem de HELOC

  1. 1

    Informe o valor atual do imóvel

    Use uma avaliação recente, uma opinião de preço de corretor ou uma estimativa de mercado, não o preço original de compra.

  2. 2

    Adicione todos os saldos garantidos existentes

    Some a quitação da primeira hipoteca, empréstimos sobre o imóvel, saldo de HELOC existente e outros gravames garantidos pela casa.

  3. 3

    Defina o limite CLTV do credor

    Use o limite específico do credor quando disponível. 80%, 85% e 90% são cenários de planejamento, não critérios universais de aprovação.

  4. 4

    Revise os cenários de linha disponível

    Compare a capacidade bruta estimada e saques de exemplo com as informações do credor; a calculadora não cota parcelas, juros ou tarifas.

Como a margem de HELOC funciona em números

Uma HELOC é uma linha de crédito rotativa, não um empréstimo pago de uma só vez. Você tem um teto aprovado (o “valor da linha”) e pode sacar, pagar e sacar novamente durante o período de uso.

Fórmula do valor da linha

Capacidade bruta estimada = (valor do imóvel × CLTV de planejamento) − quitação da primeira hipoteca − outros gravames garantidos

Exemplo: um imóvel de 500.000 dólares, primeira hipoteca de 280.000 dólares, outras dívidas garantidas de 20.000 dólares e CLTV de planejamento de 85%:

Linha máxima = (500.000 × 0,85) − 300.000 = 425.000 − 300.000 = 125.000 dólares

Esses 125.000 dólares são a margem estimada antes de tarifas do credor, mudanças de avaliação, condições de crédito ou regras de valor mínimo e máximo da linha.

Período de saque e período de amortização

Fase Duração comum O que normalmente acontece
Saque 5-10 anos Você pode usar a linha até o limite e muitas vezes paga apenas juros sobre o saldo sacado
Amortização 10-20 anos Novos saques terminam e o saldo usado passa a ser pago com principal e juros

Durante o período de saque, uma APR de 7,5% sobre saldo de 50.000 dólares significa 50.000 × 0,075 / 12 = 312,50 dólares por mês se o plano for de juros apenas. Quando a amortização começa, os mesmos 50.000 dólares em 20 anos a 7,5% ficam em torno de 402,78 dólares por mês.

Exposição à taxa variável

A maioria das HELOCs usa taxa variável formada por um índice, frequentemente a prime rate dos EUA, mais uma margem do credor. Se o índice subir 100 pontos-base, o pagamento de juros apenas sobe proporcionalmente. Teste seu orçamento com uma taxa mais alta, não só com a proposta de hoje.

Tarifas e armadilhas a observar

  • Tarifa de encerramento antecipado: 1-2% da linha se você a encerrar nos primeiros anos.
  • Tarifa anual: muitas vezes 50-100 dólares por ano durante o período de saque.
  • Saque mínimo: alguns credores exigem saque inicial de 50-75% da linha.
  • Pagamento balão: alguns planos antigos encerram o período de saque com todo o saldo vencendo de uma vez, em vez de migrar para amortização; leia as divulgações com atenção.

Perguntas frequentes

Durante o período de saque, você paga juros apenas sobre o dinheiro realmente usado, não sobre toda a linha aprovada. Uma linha de 100.000 dólares com saque de 10.000 dólares cobra juros só sobre esses 10.000 dólares. Quando a amortização começa, o saldo sacado é amortizado e a parcela pode subir bastante.

LTV compara um empréstimo com o valor do imóvel. CLTV soma todas as garantias, primeira hipoteca, HELOC e qualquer segunda hipoteca, em relação ao valor. Se o credor limita o CLTV a 85%, ele financia a HELOC apenas até a dívida total garantida atingir esse teto.

Segundo a orientação atual do IRS para contribuintes dos EUA, juros de empréstimo ou linha sobre o valor líquido do imóvel podem ser dedutíveis apenas quando os recursos são usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente o imóvel que garante o empréstimo, respeitando limites de dívida hipotecária e outras regras. O tratamento fiscal varia por país e situação; consulte um profissional qualificado.

Você transforma dívida sem garantia, como cartão de crédito, em dívida garantida pela casa. Se deixar de pagar, o credor pode executar a garantia. A taxa menor vem dessa segurança, então use HELOC para consolidação apenas se o custo total cair e houver um plano realista de quitação.

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