Calculadora HELOC
Use your estimated market value, not the original purchase price.
Uma linha de crédito com garantia de imóvel permite que você empreste contra o patrimônio da sua propriedade até um teto definido por uma razão de empréstimo-valor combinado. Insira o valor da sua casa, o saldo da sua primeira hipoteca, seu perfil de crédito e o limite CLTV do credor, e a calculadora retorna o valor da linha, o pagamento mensal apenas de juros durante o período de saque e o pagamento amortizado que você enfrentará uma vez que o pagamento comece.
Como estimar um HELOC
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Insira o valor da sua casa e o saldo da hipoteca
Use uma avaliação recente ou uma estimativa estilo Zillow para o valor, e o pagamento atual do seu extrato de hipoteca.
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Defina o limite CLTV
A maioria dos credores limita o empréstimo-valor combinado a 80-90%. A calculadora usa o limite para encontrar o máximo que você pode emprestar.
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Escolha os termos de saque e pagamento
HELOCs típicos têm um período de saque de 10 anos e um período de pagamento de 10-20 anos, com taxa variável.
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Revise os cenários de pagamento
Veja os pagamentos apenas de juros durante a fase de saque e os pagamentos totalmente amortizados durante o pagamento.
Como um HELOC funciona em números
Um HELOC é uma linha de crédito rotativa, não um empréstimo de soma única. Você tem um teto (o “valor da linha”) e pode emprestar, pagar e emprestar novamente durante o período de saque.
Cálculo do valor da linha
Valor máximo da linha = (Valor da casa × Limite CLTV) − Saldo atual da hipoteca
Exemplo: uma casa avaliada em $500,000 com uma hipoteca de $300,000 a um limite CLTV de 85%:
Valor máximo da linha = (500,000 × 0.85) − 300,000 = 425,000 − 300,000 = $125,000
Fases de saque vs pagamento
| Fase | Duração típica | Tipo de pagamento |
|---|---|---|
| Saque | 5-10 anos | Apenas juros sobre o saldo atual |
| Pagamento | 10-20 anos | Principal + juros, totalmente amortizado |
Durante a fase de saque, uma APR de 7.5% sobre um saldo de $50,000 significa 50,000 × 0.075 / 12 = $312.50 por mês. Quando o pagamento começa, os mesmos $50,000 ao longo de 20 anos a 7.5% saltam para aproximadamente $402.78 por mês.
Exposição à taxa variável
A maioria dos HELOCs acompanha a taxa básica dos EUA mais uma margem (taxa básica + 1% é típico para crédito forte). Se a taxa básica subir 100 pontos base, seu pagamento apenas de juros sobe proporcionalmente. Teste seu orçamento contra taxa básica + 3%.
Taxas e armadilhas a observar
- Taxa de fechamento antecipado: 1-2% do valor da linha se você fechá-la dentro de 3 anos.
- Taxa anual: $50-$100 por ano durante o período de saque.
- Saque mínimo: alguns credores exigem um saque inicial de 50-75% da linha.
- Pagamento balão: HELOCs mais antigos encerram o saque com um saldo total devido em vez de converter para amortização — leia a divulgação.
Perguntas frequentes
Durante o período de saque, você deve apenas juros sobre o dinheiro que realmente emprestou, não sobre o valor total da linha. Uma linha de $100,000 com um saque de $10,000 cobra juros apenas sobre os $10,000. Uma vez que o pagamento começa, o saldo total sacado é amortizado e o pagamento aumenta drasticamente.
O LTV compara um empréstimo ao valor da casa. O CLTV adiciona cada ônus — primeira hipoteca, HELOC, qualquer segunda hipoteca — contra o valor. Um credor que limita o CLTV a 85% financiará um HELOC apenas até o ponto em que sua dívida total atinja esse limite.
De acordo com a legislação atual dos EUA, os juros do HELOC são dedutíveis apenas se os fundos forem usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa que garante o empréstimo, e sujeitos ao limite de dívida hipotecária combinada. As regras diferem por jurisdição — consulte um profissional de impostos.
Você converte dívida não garantida (cartões de crédito) em dívida garantida (sua casa). Se você perder pagamentos, o credor pode executar a hipoteca. HELOCs são mais baratos por causa dessa segurança, então a troca é real — use-os apenas se você tiver certeza de que a consolidação reduz seu custo total e você tiver um plano para pagá-lo de volta.